Инвестирование в заграничную недвижимость

 Альтернативные виды инвестирования

Помощь экспертов

Инвестиции в зарубежную недвижимость могут с одинаковой вероятностью оказаться как прибыльными, так и убыточными, а могут и просто сыграть роль некого «банка», сохраняя ваш капитал от инфляции и «начисляя» на него небольшой процент. Конечный результат зависит от того, какую именно стратегию и тактику инвестирования вы решили использовать и какого дохода ожидаете. Ведь речь может идти не просто о покупке квартиры, а о формировании целого портфеля, в который войдут несколько объектов недвижимости, каждый из которых способен выполнять различные функции: какой-то может быть сдан в аренду как жилое помещение, какой-то станет офисом, какой-то – и вовсе отелем, а, может, вы захотите сами жить в приобретенных апартаментах. Подобные решения можно принимать и самостоятельно, а вот реализацию лучше доверять профессионалам или как минимум не отказываться от консультации по выбору объектов. Эксперты расскажут о тонкостях юридического оформления сделки, о процессе налогообложения, о том, какое дополнительное финансирование может вам потребоваться, а также о тех расходах, которые могут лечь на ваши плечи как в процессе приобретения недвижимости, так и после подписания всех документов.

Если же вы планируете после покупки сдавать недвижимость в аренду или продавать по более высокой цене, тут также не обойтись без помощи специализированных организаций. Самое ценное в общении с профессионалами в том, что они могут подсказать совершенно неожиданные варианты инвестирования, которые вам, скажем, не сразу придут в голову.

Выбор специалиста

Как правило, такими экспертами выступают представители крупных агентств недвижимости, которые не только имеют опыт работы именно в сфере инвестиций, но также являются и застройщиками, и владеют своей сетью продаж, и могут перенаправить вас в собственные подразделения, где вашу собственность сдадут в аренду в кратчайшие сроки.

Кстати, отметим, что стоит принимать в расчет и специализированные российские компании. Обычно инвесторам кажется, что в том случае, если они обратятся непосредственно к застройщику заграницей, им удастся сэкономить. Однако на самом деле консультации экспертов по недвижимости в большинстве случаев для клиентов в любой стране бесплатны. Причем что удивительно, стоимость одних и тех же заграничных объектов у всех агентств одинакова: как у российских, так и у зарубежных. Таким образом, не прибегая к помощи отечественных компаний, вы как инвесторы лишаете себя профессиональной поддержки русскоязычных специалистов, которые могли бы помочь вам во многих ситуациях и уберечь от очевидных ошибок.

Тем не менее в том, что касается юридических вопросов и подписания договора, лучше все-таки обращаться к юристам международной компании, имеющей представительство и в вашем городе, и в стране инвестирования, т.к. это гарантия того, что ее специалисты хорошо знают законодательство выбранного вами государства.

В любом случае, необходимо понимать, что в какую бы компанию вы ни обратились, ответственность по договору купли-продажи все рано ляжет на вас. Поэтому изучать документы необходимо очень внимательно, читая абсолютно все, что написано, даже (и особенно) мелким шрифтом.

Доходность

Чтобы определить возможный доход от инвестиций, вам следует учесть срок, в течение которого вы планируете владеть выбранным объектом. Предполагаемая прибыль должна включать в себя и доход от аренды, и рост стоимости недвижимости за те годы, что она была в вашей собственности. Из этих ожидаемых цифр придется вычесть те расходы, которые вы понесли при покупке объекта, а также те, которые вам приходилось выплачивать в процессе его содержания. Прибавьте к этому комиссии, налоги и коммунальные платежи, которые пришлось уплатить при продаже этой недвижимости.

Стабильный, но невысокий годовой доход (обычно 5-8% от первоначальных вложений) дает сдача приобретенной недвижимости в аренду. Кроме того, ваша прибыль будет увеличиваться по мере роста цен в стране. Кстати, это тот редкий случай, когда взять банковский (ипотечный) заём на покупку квадратных метров становится выгодно. Так, вы можете вложить в первоначальную сделку лишь 20% собственных средств, а остальные деньги получить в банке под 4-5% годовых. Максимального же дохода можно достигнуть, вложив средства на начальном этапе строительства: при правильном подходе, за два года можно получить около 20% от стоимости объекта.

Простор для маневра

На данный момент рынок инвестиций в зарубежную недвижимость дает вам как инвестору довольно широкий простор для выбора пути развития: это и так называемая «недвижимость с гарантированным доходом» (rental guarantee или leaseback), это и апарт-отели, и обычные отели, и мини-гостиницы, и доходные дома, и студенческая недвижимость, и serviced apartments, и коммерческая недвижимость, и залоговая недвижимость – всего и не перечислить. Выбор исключительно за вами: доход способно приносить все.

Если у вас небольшой бюджет (до 300 тысяч евро), лучше всего приобретайте одни или нескольких апартаментов небольшой площадью в 50-70 квадратных метров. С подобной сделки вы можете ожидать гарантированную доходность до 8% годовых.

Если вы обладаете средним бюджетом (400 – 800 тысяч евро), можете рассмотреть приобретение доходных домов и мини-отелей. В этом случае рассчитывайте на прибыль до 12% годовых.

С более крупной суммой для инвестиций стоит рассматривать buy-to-let торговую недвижимость, скажем, в Германии, где договоры с арендаторами заключают, как правило, на достаточно длительные сроки. Причем в этом случае выгоднее всего взять 70% от суммы сделки в ипотеку, а в год иметь до 7% годовых чистой прибыли. Данный вариант, кстати, дает возможность получения германского вида на жительство.

В том случае, когда вы желаете не только сдавать комнаты в аренду, но и затем (или одновременно) проживать в них, лучше всего присмотреть для себя недвижимость в Лондоне. Здесь стабильный доход от аренды обычно позволяет покрыть расходы на обслуживание ипотечного кредита и иметь в кармане деньги на оплату собственных бытовых потребностей. Если же жить в купленном помещении вы не собираетесь, то стоит обратить внимание на офисные и торговые площади, а также лондонские отели.

Если переместиться на Лазурный берег, то здесь наиболее ликвидными считаются апартаменты площадью в 70-80 кв. м., с террасой или садом, невдалеке от моря, и в районе Канн. Их средняя стоимость – 350 тысяч евро, а доход они способны приносить не меньший, чем огромные виллы ценой в 950 тысяч – 1,9 млн. евро. Кроме того, во Франции инвестиционно-привлекательным районом остается Париж, где ставки доходов от аренды находятся на уровне 6-8%.

Помимо Франции, стоит обратить внимание на предложения на Майорке, в Польше, Словакии и Италии (в частности, в Риме и Милане).

Помощник

Где бы вы ни подыскали себе недвижимость, помните, что за мелкими проблемами, возникающими в процессе эксплуатации ваших помещений, необходимо следить. И очень важно, чтобы у вас был доверенный человек, который в ваше отсутствие мог бы решить вопрос со сломанной стиральной машиной или вовремя спросить ежемесячную плату с рассеянных квартиросъемщиков.

Нанять управляющего – это очень важный шаг, который может здорово облегчить вашу жизнь, особенно если вы не планируете жить в той стране, в которой у вас приобретена инвестиционная недвижимость. Что касается оплаты труда такого специалиста, то запросы по рынку варьируются в пределах 25-40% от общего годового дохода от аренды помещений. Если же ваш помощник предоставляет только технические услуги по мелкому бытовому ремонту, то это 10-15%.

В любом случае, инвестиции в недвижимость за рубежом – это интересно и захватывающе. Но только на бумаге. На самом деле, это тяжелая работа, которая требует постоянного контроля, иначе все может пойти не так, как вы планировали, и инвестиционная идея превратится в головную боль.

Записаться на обучение
Все теги Всего материалов: 10

Обратите внимание на следующие курсы

Лицензия на осуществление образовательной деятельности Департамента образования города Москвы № 037419 от 22.04.2016 года.

Технический партнер проекта - ООО «ТелеТрейд Групп». Лицензия №045-13980-020000 профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности форекс-дилера от 12.05.16. Является членом саморегулируемой организации в сфере финансового рынка, Ассоциации форекс-дилеров: http://sroafd.ru.